《关于制定物业管理法》的议案全文

《物业管理法》建议案

一、现行物业管理模式下的物业纠纷日趋激化：

近年来房地产业的迅猛发展为我国保持8％的经济增长做出了极大的贡献，但是随着业主权益的觉醒和住宅制度改革的深入，我国现行物业管理模式的弊端所造成的物业管理混乱、损害业主合法权益的问题开始逐渐暴露出来。

业主遭物业公司殴打、被断水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主合法权益的现象比比皆是。

二、现行物业管理模式的弊端：

究其原因，我国现有的物业管理模式存在着不可推卸的责任。

我国现有的物业管理模式是一种剥夺业主选择权强迫其接受有资质(有些甚至是没有资质)的物业公司管理的模式：我们可以看到，几乎所有的相关法令、规章均规定业主需要聘请物业公司进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业公司的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业公司参与。其实，物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动，和物业公司没有任何直接或必然的联系，根本就不应该在物业管理相关立法中出现任何规定物业公司权利义务的内容，更加不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。

但是，这样的物业管理模式却在客观上将业主作为主人对自己所置物业进行管理变成了让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。

三、全面改革我国物业管理模式的建议：

根据我们的研究和调查，要从根本上解决现有的物业管理混乱和损害业主合法权益的问题，必须对我国现行的物业管理模式进行彻底改革。以下是我们对我国物业管理模式改革的一些建议，希望对全国人大在物业管理相关立法方面有一定的参考价值。

（一）要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记，明确业主的权利具体的建议是：

1. 明确定义物业，对物业进行详细、具体的登记并明示。

2. 保障业主的知情权。不动产登记部门应该在不危害国家安全和业主隐私的前提下，应将所有不动产登记的资料对社会公开。

3. 产权证详细附图。

（二）要明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，具体的建议是：

4. 确立物业管理权是业主的权利。建议相关部门在日后的物业管理立法时一定要首先尊重业主的这个权利，不要出台违宪违法的法令、规章。见建议稿第四条。

5. 相关立法删去关于物业公司的章节。物业管理是业主自治性的管理活动，业主与物业公司是委托与被委托的关系，二者之间的权利义务无需通过立法形式加以确定。

6. 取消对物业公司的资质认定和其它市场准入限制。现行的物业公司资质认定没有存在的必要性。消费者享有自主选择服务的权利，是否选择以及如何选择物业公司是业主自己的事情，毋须他人干涉。见建议稿第三条。

7. 物业管理相关立法主要规定业主与业主之间的关系。物业管理立法的目的在于保护物业产权所有人的权利，规范产权所有人即业主的行为和与权益相当的责任义务。